BIENES RAICES EN COSTA RICA

La compra de una propiedad en Costa Rica es una buena inversión: los precios son razonables, las leyes son claras, y muchas áreas tienen gran potencial de crecimiento en un futuro cercano. Sin embargo, como con la compra de propiedades en cualquier país, usted debe saber lo que es la ley en Costa Rica y cómo protegerse. La protección más básica que usted puede tener es trabajar con un agente de bienes raíces de buena reputación. Él o ella le ayudará a evitar la compra de una propiedad inadecuada, ayudar a negociar un trato justo, y le ayudará a encontrar una propiedad adecuada a sus necesidades, estilo de vida y presupuesto. Un buen corredor le guiará en el proceso descrito a continuación.

El proceso de transferencia de título en Costa Rica

En Costa Rica, el vendedor transfiere la propiedad al comprador mediante la ejecución de una escritura ante un notario público. A diferencia de los países de derecho común, como los Estados Unidos y Canadá, en Costa Rica el notario público tiene amplios poderes. El notario público debe ser un abogado y podrá elaborar e interpretar los documentos legales, así como autenticar o certificar la autenticidad de los documentos. Para cerrar en la propiedad, el comprador y el vendedor debe seleccionar un notario / abogado que preparará la escritura y registrará la venta en el Registro Nacional. A nivel local, es habitual que el comprador seleccione la notario / abogado que preparará la escritura si paga en efectivo de la propiedad. Si la compra se financia, hay tres opciones para seleccionar el notario / abogado:

• Si el vendedor está financiando un gran porcentaje del precio de compra y las necesidades de una hipoteca que se redactó para garantizar el pago, el vendedor puede pedir que ella o su notario / abogado preparan la escritura.
• Si una propiedad es de 50% financiado, es común que el abogado del comprador y el abogado del vendedor para preparan conjuntamente la escritura y la hipoteca en un solo documento.
• Por último, el comprador puede insistir en que su notario / abogado preparan la escritura y que el notario del vendedor / abogado preparan un documento de la hipoteca por separado. En este caso, porque la hipoteca se está elaborando por separado, se lleva una cuota de inscripción más alta.

Formas de registrar una propiedad

La propiedad puede ser comprada en el nombre de una persona, en forma conjunta, o en nombre de una corporación. Es muy común en Costa Rica por los individuos para poner la propiedad en el nombre de una sociedad en la que poseen todas las acciones. Usted debe discutir esta protección de activos con su contador y su abogado para que se le informará de las implicaciones fiscales en su situación individual.

Comprobación de Título Limpio

La ley de Costa Rica requiere que todos los documentos relacionados con un interés y / o título de propiedad inmobiliaria estar registrado en la sección de propiedad del Registro Público (artículo 460 del Código Civil). La mayoría de las propiedades tienen un número de registro titulado conocido como el Folio Real, y la base de datos de los registros se pueden buscar con este número o índice de nombre. El sitio web del Registro Nacional es www.rnpdigital.com. El informe registral proporciona información detallada sobre la propiedad, incluyendo el nombre del titular, los Límites, la evaluación de impuestos, gravamen, hipoteca, servidumbres registradas, y otros instrumentos registrados que afecten al derecho. Dado que Costa Rica sigue la doctrina de primero en tiempo, primero en derecho, los documentos registrados sobre la propiedad para la venta presentado al Registro Público se les da prioridad de acuerdo con la fecha y la hora en que se registran.

Para efectos de la transferencia de bienes inmuebles, esto significa que cualquier hipoteca o gravamen, que no se registran en el momento que el título se transfiere, no son válidos. Dado que el certificado de título expedido por el Registro Público es una prueba prima facie de la condición del título en la fecha de emisión, cualquier documento que no registran en el momento que se expida el certificado no es válido. Esto elimina la necesidad de seguro de título, ya que cualquier documento omitido en el informe se considera no válido. Obviamente, cada situación es diferente, y en algunos casos, una revisión del expediente del Registro Público no será suficiente para descubrir todos los gravámenes. Por eso es importante que el comprador tenga su propio abogado investigar el título, en lugar de confiar en el abogado del vendedor. Y algunos compradores se sienten más cómodos comprar el seguro de título, en cuyo caso la compañía garantía de títulos se hará cargo de la búsqueda.

Tradiciones Sobre los Gastos

Es común que el comprador y el vendedor compartir por igual los costos de cierre, pero esto puede ser negociado, en función de la oferta, etc. Hay tres costos de cierre: los impuestos y tasas gubernamentales, honorarios del notario, y los costos de la hipoteca.

Impuestos y Tasas Gubernamentles Esto incluye un impuesto sobre transacciones inmobiliarias de tres por ciento, una cuota de inscripción de un 0,5 por ciento, y sellos documentales (agraria, hospitales, asociaciones municipales, bar, archivo nacional y timbres fiscales) por un total de aproximadamente 0,55 por ciento.

Honorarios Notariales El notario que elabora la escritura tiene derecho por ley a cobrar 1,50 por ciento del primer millón de colones del precio de venta, y el 1,25 por ciento sobre el saldo. Sin embargo, algunos abogados se aceptan mucho menos desde una propiedad con un valor alto implica el mismo trabajo que una propiedad de menor precio.

Gastos de Inscribir Una Hipoteca Es habitual que la persona que está recibiendo financiamiento para pagar los gastos de hipoteca. Una hipoteca se pueden crear de forma simultánea en el momento de la venta mediante la adición de una cláusula de la hipoteca la escritura o de un instrumento de hipoteca independiente puede estar preparado. Una hipoteca en una escritura paga las tarifas de registro de 0,25 por ciento las tasas de registro y aproximadamente el 0,53 por ciento sellos de documentos. El notario cobrará por la preparación del documento de la hipoteca, y que la tarifa puede variar desde unos 0.525 por ciento a 1,25 por ciento del importe de la hipoteca, en función de las circunstancias. Usted debe saber que las transacciones de bienes raíces en Costa Rica que opera normalmente en un sistema de dos niveles. Dado que la propiedad en Costa Rica tiene una baja base de valoración de la propiedad fiscal en relación al valor de mercado, es una práctica habitual para ejecutar las ventas de propiedades a través del valor registrado, que puede estar sustancialmente menor que el precio de venta real de la propiedad. En tal caso, todos los impuestos y comisiones de transferencia discutido anteriormente se aplicará al valor registrado en comparación con su precio de venta, con la excepción de los honorarios del notario. Pregúntele a su abogado acerca de los riesgos potenciales de esta práctica.

La inscripción de la escritura

Una vez que todos los gastos han sido pagados, es obligación del notario que preparó la escritura para asegurarse de que la escritura se presenta (anotado) y inscrito en la Sección de Propiedad del Registro Público. Usted debe estar muy seguro de seguir con el notario para garantizar la inscripción! Aunque la presentación garantía de su prioridad (es decir, primero en tiempo, primero en derecho), no garantiza automáticamente la inscripción. El Registro Público no va a registrar una escritura a menos que todos los impuestos y las tasas de registro se incluyen, una certificación de que los impuestos territoriales y municipales están al día. Del mismo modo, todos los documentos antes de que gravar la propiedad (es decir, hipotecas, gravámenes, juicios, etc.) debe ser levantado antes de la escritura será registrado.

Una vez que un acto de transferencia se acepta el registro, el Registro Público devolverá el documento original con todos los sellos documental puesto a él y sellados correctamente. Suponiendo que no hay defectos en la escritura, debe ser inscrito por el Registro Público de 45 a 60 días después de la presentación. Por tanto, es importante hacer un seguimiento con el notario para garantizar la inscripción, de lo contrario se encontrará con problemas en el futuro cuando usted decide vender la propiedad y descubre que su venta no fue registrado.

**Artículos de los archivos del American-European Real Estate Group**