LA ZONA MARITIMA DE COSTA RICA
Entender la diferencia entre la propiedad frente al mar y la propiedad de zona marítima
Para empezar, no todas las propiedades frente al mar es la misma que la propiedad en la zona marítima. Usted puede comprar una propiedad totalmente titulado cerca de la playa o con vistas a la playa o un paseo a la playa y nunca tiene que preocuparse de la Zona Marítima. Sin embargo, si usted quiere comprar la propiedad en la playa, no será titulado (por regla general). Como en casi todos los países del mundo, playas de Costa Rica son de propiedad pública. Por lo tanto, si desea construir o comprar una casa o negocio frente a la playa, usted debe familiarizarse con las normas especiales sobre la propiedad frente a la playa en Costa Rica.
La Ley Sobre la Zona Marítima-Terrestre
La Ley Sobre la Zona Marítima-Terrestre (Ley Numero 6043 de 1977) regula la inscripción y el uso de las propiedades frente al mar en Costa Rica. La ley crea dos zonas a lo largo del Pacífico de Costa Rica y las costas del Atlántico. Las islas son también objeto de esta ley. El gobierno nacional es el dueño de la tierra dentro de esta “Marítimo / Terrestre” zona restringida, y los municipios lo administran. Se mide desde la línea de marea alta hacia el interior. Las dos zonas tienen un ancho total de 200 metros a lo largo de la playa: 1. La Zona Pública: una franja de las playa de 50 metros de ancho entre la línea de marea alta y la línea exterior de las la Zona Restringida. Esta zona frente a la playa está abierta al público.Posesión privada o la ocupación de esta zona está estrictamente prohibido. Sin embargo, nadie puede traspasar propiedades privadas o de la zona restringida con el fin de llegar a la zona pública. 2. La Zona Restringida: una franja de las playa de 150 metros de ancho desde el límite de la Zona Púbilica hacia el interior. La ley permite al gobierno a conceder contratos de arrendamiento llamado concesiones para la ocupación y el uso de esta zona frente a la playa de términos que van desde 5 a 20 años. Esta es el terreno que los hogares o negocios a lo largo de la playa puede utilizar en beneficio propio o monetario. Algunos edificios están permitidos en esta zona, pero volverá a los municipalidades a la terminación del contrato de arrendamiento, a menos que el contrato de arrendamiento se extiende.
Las Concesiones para Propiedades Dentro de la Zona Marítima
El Instituto Geográfico Nacional marca la zona marítima de Costa Rica. Si la zona no está marcado y un plan de desarrollo no ha sido elaborado y aprobado, las autoridades de Costa Rica no pueden conceder permisos de construcción para desarrollo de las propiedades frente a la playa en la zona. El Instituto Costarricense de Turismo (ICT) autoriza a los contratos de arrendamiento en la zona restringida, pero municipalidades locales conceda y administre la concesión por la posesión de tierras en la zona marítima. El Registro de Concesiones en el Registro Público en San José registra todas las concesiones.
Antes de una concesión puede ser concedida, la primera línea de playa en particular, donde se encuentra la propiedad debe tener un Plan Regulador aprobado. Sólo la Concesión real definirá los derechos y las condiciones de que el ocupante tiene a la propiedad. Estas concesiones o arrendamientos se otorgan por un plazo de cinco a veinte años. Una vez que la concesión (arrendamiento) ha sido aprobado, está registrada en un Registro especial para concesiones en el Registro Nacional. Una cuota anual se debe pagar a la municipalidad para la duración del contrato de arrendamiento para mantenerla actualizada. La falta de pago podrá rescindir el contrato y el resultado en la pérdida de todas sus edificaciones en él. El arrendatario solicita una prórroga de la concesión de arrendamiento en la municipalidad. Las prórrogas se conceden normalmente con la aprobación previa de las ICT.
Precauciones para Casas y Terrenos de la Playa
Aunque los municipalidades locales cobrarán un impuesto sobre el uso de la tierra conocida como canon de los ocupantes de los terrenos ubicados en la zona marítima, eso no significa que una concesión ha sido otorgada. Como tal, el pago de un canon es simplemente el reconocimiento del derecho a la posesión. Éstos son otros puntos de la ley que se debe respetar con el fin de salvaguardar su concesión. Concesiones para propiedades dentro de la zona marítima no se puede conceder a:
- Los extranjeros que no hayan sido residentes por cinco años
- Las empresas con acciones al portador
- Las empresas extranjeras establecidas en el extranjero
- Una corporación establecida en Costa Rica en exclusiva para extranjeros
- Una sociedad anónima con un capital de más de cincuenta por ciento extranjeros (ZM artículo 47)
Las concesiones pueden ser decomisados por las siguientes razones:
- La falta de solicitar una prórroga de una concesión de manera oportuna
- La caducidad de los derechos de las partes interesadas
- La ausencia legal o fallecimiento del titular de la concesión sin heredero
- No cumpliendo con las obligaciones establecidas en el Artículo 51
- La cancelación de la concesión (ZM Artículo 52)
El ICT puede cancelar una concesión para:
- La falta de pago del canon anual o derechos
- Incumplimiento de contrato (por ejemplo, uso de la tierra para fines diferentes a los expresamente autorizados por ICT)
- La violación de las ordenanzas de la ley que otorga la concesión
- Impedimento de la utilización de la vía pública
- Otras causas establecidas por la ley (ZM Artículo 53)
En conjunto, una inversión en propiedades cerca del mar regulados por la Ley Marítima requiere mucho cuidado y una investigación exhaustiva. La realidad es que existen ambigüedades en la ley escrita, de manera que los reglamentos son creados y modificados, los derechos a la propiedad pueden también cambiar. No hay garantías y no hay manera infalible en torno a la ley. Incluso si usted consigue una concesión, no hay garantías de que las concesiones serán renovadas o que el precio de la concesión o el canon anual será dentro de lo razonable. El hecho es que usted no está comprando la propiedad frente a la playa. Usted se ha tomado en alquiler, y usted debe estar dispuesto a aceptar ese riesgo.
Además, ver información acerca de ocupantes ilegales en Costa Rica, porque en algunos casos, un extranjero ha hecho a través del proceso de concesión sólo para perder la totalidad o una parte de la propiedad más tarde a los ocupantes ilegales. Asegúrese de que su abogado examina los registros Municipio, verifica el estado de la propiedad del vendedor, y también verifica fiscal general y los registros de arrendamiento financiero. Tenga en cuenta que si va a abrir un negocio en la playa, puede valer la pena para que usted tenga una concesión. Pero si usted está buscando para comprar una casa de playa, entonces probablemente sería mejor que se compra una propiedad con título fuera de la Zona Marítima.
Restricciones de propiedades frente al mar
Hay ciertas restricciones para las concesiones en manos de extranjeros. Para tenerlo en su nombre propio, el extranjero debe tener cinco años de residencia legal en Costa Rica. Por esta razón, muchos extranjeros compran los derechos de propiedad en la playa con la formación de una corporation (sociedad anónima) de Costa Rica, un proceso simple que dura unos 30 días y puede costar desde unos $500. El costo depende de su abogado y las características de la corporación. Su corporation debe tener al menos en el cincuenta por ciento de sus acciones en poder de un residente de Costa Rica. La mayoría de la gente no se siente cómodo con este, entonces en el momento de cerrar la venta, el accionista Tico simplemente da sus acciones al extranjero para que el extranjero es que posee el 100% de las acciones. Esta es una práctica común, pero consulte con su abogado sobre los detalles específicos, incluyendo los riesgos asociados con esta práctica.
Excepciones para la propiedad frente al mar
La Ley de la Zona Marítima no se aplicó con carácter retroactivo. Cualquier propiedad frente a la playa anteriormente titulado puede ser libremente transferidos. Por supuesto, esta propiedad con título es muy raro. Estos son casos relacionados con los derechos que se registraron en la época colonial, así como para los inmuebles urbanos determinados en la playa. En las zonas donde los 150 metros de la zona restringida no tiene un Plan Regulador aprobado, usted puede encontrar un “arriendo”. Usted puede ocupar y desarrollar la zona después de comprar los derechos de los ocupantes legales. Estos derechos están registrados en la municipalidad correspondiente. Muchos terrenos por la playa tienen un arriendo. El arriendo permite la transferencia de la propiedad y el desarrollo de bajo impacto. Construcción de proyecto turístico o una casa pequeña no es ningún problema, pero proyectos más grandes deben pasar por una aprobación de la zonificación con el gobierno.
**Artículos de los archivos del American-European Real Estate Group**
